Une personne qui souhaite se séparer de sa propriété viticole doit mûrir sa décision à tête reposée. En effet, une telle démarche représente une aliénation significative de son patrimoine et de son capital, et il vaut mieux prévenir les déconvenues financières et les litiges.
Les aspects juridiques et fiscaux à prendre en compte
Qu’il s’agisse d’une vente de propriété viticole en Provence, dans la vallée du Rhône, en Alsace, dans le Bordelais ou dans le Sud-Ouest, la décision nécessite un certain nombre de préalables. Il faut avant tout savoir que la vente d’une telle propriété nécessite l’accord de toutes les parties prenantes. Il y a des aspects juridiques à considérer s’il s’agit d’un bien en indivision issu d’une succession et/ou comportant des clauses de retour.
Le propriétaire en place a également des droits qu’il convient de respecter pour que la vente se réalise dans les règles de l’art. Dans d’autres cas, il y a des bénéficiaires de pactes de préférences qui doivent impérativement être consultés. Certains actionnaires associés peuvent également s’opposer à la vente. Il en est de même pour les créanciers qui ont leur mot à dire dans la transaction.
Il est à rappeler que les dernières lois de finance ont profondément modifié le régime et l’assiette des plus-values en matière de vente de propriété viticole. La question de la détermination de ces plus-values, qui peuvent être privées ou professionnelles, mérite donc une attention particulière. Ces plus-values peuvent également être limitées selon qu’il s’agisse d’une cession d’actif ou d’une cession de parts. Il convient également d’étudier les conditions de paiement de ces plus-values : délais, règles d’amortissement, assiette…
Tous ces points requièrent l’assistance d’un expert, de préférence ayant une bonne assise locale. En effet, la vente d’une propriété viticole en Provence sera mieux défendue par un professionnel basé dans le sud de la France que par un autre en Alsace.
Quels sont les documents nécessaires à la vente d’un domaine viticole ?
Plus d’une vingtaine de documents sont nécessaires lors d’une vente de propriété viticole, et plus d’une trentaine s’il s’agit d’une cession de parts de société. Il y a d’abord les expertises de certification qui ne sont pas toutes obligatoires, mais qui sont indispensables pour sécuriser la transaction. Il y a aussi les nouvelles dispositions qui peuvent profiter ou handicaper le vendeur. Là encore, se faire assister par un expert est recommandé, car il est difficile de tous les énumérer.
L’évaluation des stocks et des avances aux cultures est un exercice particulièrement périlleux qu’il ne faut surtout pas négliger. C’est aussi valable pour les éléments physiques comme les habitations, les bâtiments d’exploitation ainsi que pour les matériels, le personnel et l’aménagement du secteur où se trouve le domaine. Il importe également de prendre en compte la marque domaniale qui est indissociable à l’exploitation et à l’image de la propriété.
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